月夜幻迷 的 第四维空间

最拉风的房企无疑是碧桂园（2007.HK）——4 月20 日，其在香港成功上市，出让16.87% 的股权便募集到了148 亿港元，创下了内地房企融资额的最高纪录，市值仅次于李嘉诚的和记黄埔(0013.HK) 和郭炳湘的新鸿基（0016.HK），位列第三。与此同时，将一个年仅25 岁的女孩推上了“中国首富”的宝座。之后，碧桂园疯狂圈地，截至8 月15 日，土地储备高达5400 万平方米，业内首屈一指。中银香港称，年底碧桂园土储将逼近8600 万平方米。果不出所料，至10 月底，碧桂园又计划在重庆长寿湖近期圈地6300亩（约合420 万平方米），远期圈地17000亩（约合1134 万平方米），被媒体爆料后，终被国土部门盯上，也直接导致其即将路演的一项高达117 亿港元的票据融资延后。

　　碧桂园圈地手笔之大，扩张之快，丝毫不逊于三四年前的“地产骇客”——顺驰中国。圈下的天量土地，让顺驰中国这家曾经辉煌一时的天津地产企业事过境迁步入危局，在创下年销售额80 亿元的传奇后却成为他人囊中之物，而碧桂园凭什么摆脱“速生急死”的宿命呢？

　　低成本+ 高周转率

　　想必很多人一提碧桂园，就会想起那句经典的广告语：“给你一个五星级的家。”但除此之外，碧桂园还有两句话也很有名：“像卖白菜一样卖房子。”“一年一个碧桂园。”

　　实际上这才是“碧桂园模式”的形象表达，也即“低成本+ 高资产周转率”。

　　就像碧桂园宣称的那样，“碧桂园模式”是独特而不易模仿的。的确是这样，不过这需要从碧桂园创始人杨国强的创业路径说起。

　　1978 年，在时任顺德县第二建筑公司负责人的大哥杨国华的帮助下，杨国强进了北公社房管所任施工员。6 年后升任建筑队队长。到1989 年，杨国强任镇政府下属建筑公司——北建筑工程公司的法定代表人兼经理。在这11 年中，杨国强实现了事业上的第一次角色跃进：由一个普通的农家穷小子，变成了一个技术型干部。

　　做了建筑工程公司经理的杨国强显然迅速赚取了人生的第一桶金。在担任经理4 年后，即1993 年，杨国强和杨贰珠等拍档出资3395 万元，收购北建筑工程公司，正式开始了私营化运作（MBO 概念当时还没传递到中国企业界）。按当时的流行称谓，杨国强从此成了“Boss 杨”。

　　但也正是在1993 年，事业上一路顺风顺水的杨国强遇到了危机。杨国强的建筑公司，为一家房地产开发商在顺德一块“前不着村，后不着店”的1000 亩土地上建造了4000 幢别墅。但正值海南房地产泡沫破裂，别墅根本卖不出去。因此，当杨国强向开发商索要工程垫付款时，开发商最终答应以变通的方式，让杨国强卖别墅，以销售收 入核销建筑成本。由此，杨国强被迫从一个建房人变为卖房人。

　　之后的事，大家就都知道了。杨国强请来了著名策划人王志纲，在碧桂园开办贵族学校，收取了3 个多亿的“教育储备金”——这给杨国强带来了最关键的正现金流。有了现金流，也有了贵族学校这步棋，再加上“给你一个五星级的家”的广告口号和高密度媒体 推广，碧桂园的楼盘销售终于找到了支点。1995 年，杨国强和4 个拍档以8000 万元的代价收购了这个名为“碧桂园”的别墅项目。其中，杨国强占6 成，其余4人各占1 成。最终，顺德碧桂园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)起死回生，杨国强的事业由此发轫。“碧桂园模式”也初现端倪，例如规模偏好、选址方式和产业链运作等。

　　除了杨国强，同是广派开发商的合生创展（0754.HK）老板朱孟依也有类似“偏好”——在土地储备上以超前的眼光，紧扣城市未来发展热点低成本圈地。

　　杨国强曾说过，低成本拿地是碧桂园成功的不二法门。但碧桂园拿地成本之低，实在出人意料。2007 年碧桂园中报披露：平均楼面地价每平方米不超过200 元，平均土地成本仅约占楼盘售价的7.4%。7-8 月份新增的2000 多万平方米土地储备，一共花了不到30 亿元，平均楼面地价只有145 元。

　　杨国强和朱孟依都是从建筑施工起家的，这使得他俩的商业思维大同小异。朱孟依人称“朱老农”，1992 年，在广州天河区还是一片农田的时候，朱孟依便以低廉的价格圈大量土地作为储备。其后天河区发展成商业中心，广州市政府随之迁入。

　　朱孟依既把握住了机会，又推波助澜促进了天河区的崛起，也成就了日后与广州市政府的良好关系。

　　实际上，碧桂园和合生创展的这种拿地模式，跟珠三角的经济发展起步较早有关。

　　自上世纪90 年代，珠三角的民营制造业进入了一个蓬勃发展期，珠三角的城市化进程猛然提速，而相应随着民营资本和民间财富的积累，改善居住条件及配置房产资产的需求也在放大，也推动了广派开发商的一路壮大。

　　除了低价圈地外，在开发领域，碧桂园和合生创展都采用的是纵向一体化模式，以控制建安成本。碧桂园有一套完整的房地产开发链：从项目设计、建筑、装修直至项目建成后的物业管理都自行承担，甚至有自己的沙厂、砖厂和水泥厂。

　　由于开发成本低廉，碧桂园一贯以较低的价格开拓市场，近三年的楼盘平均售价远低于同区域内其他开发商。碧桂园“像卖白菜一样卖房子”， 以及“一年一个碧桂园”的策略保证了总资产的高周转率，2006 年碧桂园的总资产周转率为0.54，超过了万科的0.51。以2001 年开盘的碧桂园凤凰城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)为例，从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理都是碧桂园自己做，实施高度纵向一体化。当时70 栋楼同时起建，几百台吊车同时操作。尽管碧桂园凤凰城距广州有近一小时的车程，但由于打着“价廉物美”的旗号卖别墅，并以最低50 万元/ 套的超低售价，在开盘当日创造了日销售7.5 亿元的销售纪录。

　　11 月11 日，杨国强在中山大学演讲时形象地解释了自己的低价理念：“我们的‘假日半岛 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)’楼盘有个宣传口号，就是‘便宜过自己建房子’。你想想，我们的房子从设计图纸到原材料采购，都是规模效应，怎么不比自己建房更便宜呢？”

　　虽然碧桂园楼盘售价低，但由于成本控制得法，这就提高了毛利率和边际利润。与同区域内的一些领先的上市房企相比，碧桂园2006 年的净利润甚至占据明显优势。“绑定”地方政府据《21 世纪经济报道》证实，碧桂园8月份在重庆长寿区挂牌出让中，已以出让起始价38 万元/ 亩实际拿地622 亩，金额2.372亿元。

　　不过，就在长寿碧桂园地块相邻的一宗地，土地面积为214 亩，起始价40 万元/ 亩，最终该地块被重庆和四川的一个竞标联合体以每亩73 万元的价格取得。

　　为什么地点相近、时间相近的两块土地价格差异却如此之大？重庆长寿区分管土地的副区长谭庆解释说，两块土地的价格差异在于，其中公示期 内一块只有一家报名竞买，达到了起始价要求，另一块有6 家报名参加竞买，在拍卖会上经过15 轮竞价，最终以每亩73 万元成交。“这是市场行为。”他强调。

　　但在研究碧桂园在全国各地拿地价格时，本刊发现，出现上述现象并非偶然。7月12 日，碧桂园两家子公司联合竞得的韶关新项目，就在新规划的芙蓉新城中心地带。

　　让人有点不敢相信的是，占地达239 万平方米、总建筑面积430 万平方米，且山水资源丰富、发展前景可观的一宗土地，只花了碧桂园4.5 亿元，每平方米楼面地价仅104 元。

　　“其实韶关的地价并不低。”韶关怡和园房地产公司开发部一位人士说。今年6 月底，该公司同样在武江区拍下的一幅土地，每平方米地价为339 元。而7 月20 日一幅更靠近市区的总面积达37 万平方米的地块，最终成交价达3 亿元，每平方米地价超过了800 元。

　　“虽然碧桂园新项目离市区还有一段路，但业内都知道芙蓉新城是个潜力股。如果不是政府默许，谁也不可能以如此低的价格投得。”上述人士表示。

　　韶关市国土资源局的一位官员也说了实话：“碧桂园是通过公开出让方式获得这一地块的，不存在所谓‘暗箱操作’。政府借助有实力的民间资本撬动新城区发展，作为知名开发商和香港上市公司，我们相信碧桂园有足够的经验与实力。”

　　实质上，碧桂园之所以能以低价拿地，是它的快速、大规模、低成本开发模式受到了各地地方政府的青睐。近年来，各地地方政府热衷于大规模的新城区开发，而地方官员的任期在四到五年，因此，快速、大规模开发新城区，短期内出政绩是最重要的。

　　从市场的角度而言，新城区房价起步价低，很多成本控制能力不高的开发商不敢涉足，所以，这给碧桂园留出了很大的市场空间。难怪杨国强得 意地说：“沃尔玛的利润率只有3%，但已经是全世界最有钱的家族了。就算我卖房子的利润率只有5%，如果能把生意做到全中国每个城市、县城和城镇，那多 棒！”

　　除此之外，我们可以发现，杨国强偏好建设五星级酒店。碧桂园购买的土地都位于规划的未来新城区，但从目前来看，环境还很荒凉，但大多数项目都规划有五星级酒店。

　　例如，在建的韶关碧桂园，就有一座五星级酒店的规划，而其韶关芙蓉新城项目也宣称，将建造一座五星级酒店。在碧桂园8 月份宣布的全国5 个新增项目中，有四个沿用“酒店+ 住宅”的模式，除韶关芙蓉新城外，重庆长寿、安徽池州和天津塘沽等，都计划在项目内建设五星级酒店。碧桂园中报披露，迄今为止，碧桂园一共要建设17 座五星级酒店，包括开始运营的两座（另有一座为四星级），即将投入运营的3 座，在建的5 座，仅今年七八月新规划兴建的就达7 座。

　　业内人士评价说，五星级酒店是每个城市的面子工程，共同的利益出发点使碧桂园与各地地方政府关系融洽，在拿地时自然握有更多议价筹码。

　　由此看来，碧桂园走入了一个“正循环”：快速、大规模、低成本开发→受地方政府青睐→低成本、大规模圈地→快速、大规模、低成本开发。

　　对于杨国强来说，只要上述“正循环”不被打破，理论上，碧桂园可以无限地扩张下去。正如杨国强最近回应媒体时所说的：“我们在香港上市 后取得150 亿现金，买了些便宜的土地。有媒体说我们囤地多，土地可以开发27 年，但它是按照我们以往的发展速度来算的，我们上市后发展的速度很快，明年我们计划开发1000 万平方米，后年要开发2000 万平方米。”杨国强如此回应。

　　“碧桂园模式”坚不可摧吗

　　碧桂园的“正循环”真的是坚不可摧吗？

　　“碧桂园很可能会陷入到来自中央政府的调控严查和地方政府的投资冲动的博弈当中。”一位顾问公司的老总说。他认为，这一轮调控远未终结，地根和银根的双重紧缩等政策风险，可能随时打乱碧桂园的“正循环”。

　　最近，中央政府展开的一系列调控措施，力度明显越来越大。当政策效应积累得一定程度，势必会促发一次级别较大的市场调整。

　　目前，我们看到，股市已先于楼市展开了一轮较大级别的价格修正。

　　有消息称，碧桂园在重庆长寿区拿地3 万亩，其中涉及违规拿地，包括长寿湖17000 亩，以及桃花新城2000 亩等。

　　10 月底，在一个名为“百日执法大行动”的土地调查中，国土部土地利用司组成了一个督察小组，赴重庆长寿湖地区，调查碧桂园大规模储备土地的情况。不过在调查 现场，国土部官员没有对碧桂园做任何表态。不过，重庆市国土局局长承认，长寿湖地区主要为国有土地和集体用地，出让如此多的土地面积必然会牵扯到农用地 “以租代征”、未批先用和农用地擅自改为建设用地的问题，“如果出让，违规是必然的。”

　　10 月28 日，国土资源部相关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制 定了详细的方法。其中重要的两条措施是：一是控制单宗土地的出让规模；二是规定每宗土地的开发建设时间。

　　而在9 月27 日，央行和银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，首次提出：对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。

　　此时的碧桂园，事实上已行走于风口浪尖。这是因为，倘若被中央政府列为囤地的典型，那么，碧桂园将为之付出惨重代价。在2004 年的工业重型化调控中，铁本血的教训至今仍历历在目。

　　碧桂园作为在港上市的红筹公司，在境外募集的巨量资金，已经难以入境。其于10 月底计划发行的一项117 亿港元的票据融资已经延后。

　　更为严峻的是，发改委与商务部联合颁布修订后的《外商投资产业指导目录》将于12 月1 日起实施。其中，对外资投资房地产业的限制更加趋严。《新目录》明确指出：将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营； 外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》(2004 年修订)的鼓励投资类别中删除。

　　除政策风险外，毋庸置疑，碧桂园还将面临管理半径和中国经济周期的考验，此处不再展开。

　　顺驰中国以血的教训告诉我们，一个战略家不能无视机会，但决不会被机会牵着鼻子走，因为一个未经检视的“天赐良机”很可能是一个巨大的 陷阱。扩张看似是“做买卖”，但实际上是一种基于企业自身战略资源的优化配置。如果我们的开发商仍然以“做买卖”的方式去扩张，就会被表面的机会引向一条 不归之路。 　　诗曰：“冬去春花次第开，莺飞燕舞各徘徊。疾风骤雨旦夕至，高唱低吟有去来。”诗表的是自然界生杀消长的规律，但以此来对照中国企业在政府一轮又一轮调控中的际遇，又何尝不是如此。